Оксана Штейн: «Сфера недвижимости очень чувствительна, поэтому относитесь к документам и сделкам ответственно»

29 июня 2022 года, 14:55

Директор Кадастровой палаты по Нижегородской области рассказала ИА «Время Н» об актуальных проблемах кадастрового учета, регистрации прав собственности и сделок с недвижимостью.

Оксана Яковлевна, вы ведь не принимаете заявителей у себя в офисе? Как можно подать документы на регистрацию?
Есть несколько способов: вы можете лично обратиться в МФЦ или воспользоваться электронной заявкой через сервисы Росреестра, Кадастровой палаты или портала Госуслуг. Популярность таких сервисов растет. Но, на мой взгляд, один из наиболее удобных и комфортных способов — это воспользоваться услугой выездного приема.

Суть услуги в ее названии — наши специалисты выезжают к заявителю. И это может быть любой участник рынка недвижимости: покупатель, продавец, юрлицо или гражданин, фирмы посредники… Просто это очень удобно. Например, когда у человека нет времени идти в МФЦ, ждать в очереди или заполнять электронную версию заявления.

У нас ведется запись по телефону, определяется место, день, время и сотрудник кадастровой палаты выезжает на встречу. Это может быть офис риэлторской компании, банка, застройщика или встреча назначается дома. Опять же готовый пакет документов привезем по месту требования.
Эта платная государственная услуга?
Услуга предоставляется на возмездной основе, но есть льготные категории — ветераны и инвалиды Великой Отечественной войны, инвалиды I и 2 групп…
Вы сказали, что и электронный вид взаимодействия с заявителями востребован в последнее время?
Верно, мы работаем в эпоху цифровизации всех ведомств, и Росреестр и Кадастровая палата, я бы сказала, лидеры в этой гонке по переходу на цифру. Основная цель — исключить бумажный документооборот. 29 июня вступили в силу достаточно серьезные изменения в законодательстве в рамках реализации программы «Стоп бумага».
Можете рассказать подробнее?
Во-первых, изменились правила подачи заявлений о постановке на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права объектов недвижимости. Норма закона теперь не предусматривает возможность отправки пакета документов по почте и Росреестр прекращает принимать почтовые отправления. Подать документы на бумажном носителе можно будет только при личном обращении в МФЦ или заказав услугу выездного приема. Кроме того, бумажные документы заявителей с 29 июня больше не будут перемещаться между МФЦ и органом регистрации прав. Всю информацию по представленным документам сотрудники ведомства увидят в электронном виде. Сканировать документы будут теперь непосредственно в МФЦ и ответственность сотрудников таких центров за прием документов значительно увеличивается. Для самих заявителей мало, что поменяется, кроме того, что ужесточаются требования к подаче заявления. Если раньше заявление не принимали только в случае отсутствия документа, подтверждающего личность, то сейчас просроченный паспорт или документы не надлежащего качества, имеющие исправления, зачеркивания, не пройдут проверку.
Таким образом, теперь весь бумажный пакет документов не покинет пределов офиса МФЦ? А как же отметка регистраторов на договорах, которая внушала доверие к такому документу?
Штампы Росреестра на документах ушли в прошлое. Теперь кадастровый учет, любая сделка, в том числе ипотека и изменения в записи об ипотеке будут подтверждаться только одним единственным документом — выпиской из ЕГРН. Исключение сохранено только для документарных закладных, которые по-прежнему будут передаваться в Росреестр на бумажном носителе. За получением готовой выписки из ЕГРН по завершении процедуры регистрации заявитель обращается также в МФЦ.
Как долго ждать решения о регистрации сделки?
Результат рассмотрения заявлений органом регистрации прав в нашем регионе не превышает 7 рабочих дней, а по объектам бытовой недвижимости 5 рабочих дней, если вы обращались через МФЦ. Поэтому за готовой выпиской на жилой дом или квартиру, на земельный участок для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства, на личный гараж можно прийти уже через неделю. Подчеркну, что сотрудник МФЦ должен информировать заявителя о сроках в момент приема документов. Мало того, по итогам рассмотрения заявления из МФЦ заявителю придет СМС сообщение о готовности документов и после этого их необходимо забрать. В случае замечаний к документам в тот же срок вы получите уведомление о приостановлении процедуры регистрации, в котором будут указаны необходимые меры для устранения замечаний.

Если вы не успели забрать документы вовремя, а на это в МФЦ отводится 45 дней, то их отправят на бессрочное хранение в Кадастровую палату. Но я всем рекомендую с 29 июня забирать документы вовремя, так как с этого дня копию мы сможем предоставить только с электронного образа. Поэтому хранить свой экземпляр бумажного договора теперь каждый будет только у себя. Из нашего архива забытые документы можно будет забрать по предварительной записи по телефону: 422 17 65. Если по каким-то причинам вы не сможете их забрать, мы всегда можем их вам привезти, но уже на возмездной основе.
Оксана Яковлевна, что еще нового ждать в этом году в сфере недвижимости?
Здесь важно рассказать об общей тенденции развития Росреестра. Работа выстраивается с позиции улучшения качества оказания госуслуг — сокращаются сроки рассмотрения обращений, упрощаются процедуры оформления недвижимости. Все это во многом благодаря серьезному подходу к обновлению ведомства руководителя Росреестра Олега Скуфинского и его команды, в которую входим и мы, Кадастровая палата. В последнее время Правительством Российской Федерации сделано очень много для упрощения процедур по оформлению недвижимости в собственность. Это и «дачная амнистия», которая с 1 июля претерпевает существенные изменения в пользу граждан, это и вопросы оформления гаражных массивов, так называемая «гаражная амнистия». В 2018 году была принята упрощенная процедура оформления собственности на землях лесного фонда — «лесная амнистия», которой в России уже воспользовалось несколько тысяч человек. Благодаря всем этим реформам у людей, которые по каким-либо причинам не оформили права раньше и не всегда могли это сделать даже в судебном порядке, появилась законная понятная дорожная карта по оформлению прав на свои объекты. Скажу, что быстро рассказать про все принимаемые законы и изменения в них без потери важных, значимых нюансов очень сложно. Обо всех изменениях вы легко можете узнать на сайте Росреестра в разделе новости, а также подключившись к вебинарам Кадастровой палаты на сайте вебинар кадастр.ру.
И все же можно вкратце описать новое в «дачной амнистии»?
Принципиально новое заключается в упрощенном порядке регистрации жилья и садовых домов — возможность оформления права собственности даже при отсутствии правоустанавливающих документов, в том числе на земельный участок. Это, как правило, касается большинства домов в сельской местности, возведенных в советский период и до мая 1998 года, когда строительство велось по разрешению совхозов, колхозов, заводов и других предприятий.

Для регистрации права и постановки на кадастровый учет таких строений достаточно иметь в распоряжении, к примеру, документ о выделении земли организацией-работодателем, либо договор о подключении дома к газу, электричеству, воде, либо квитанции об оплате коммунальных услуг, технический паспорт, или даже выписку из похозяйственной книги. В этой части закон очень похож на «гаражную амнистию», где начать оформление гаража и земельного участка под ним можно, имея только справку от председателя гаражного кооператива о выплате паевого взноса. Кроме того, существенно увеличен срок действия «дачной амнистии». Он продлевается до 1 марта 2031 года, то есть еще на 5 лет. После этого упрощенный порядок может закончиться, если так решат законодатели, и возможность оформить такие объекты останется только через суд. Я рекомендую не откладывать процедуру регистрации недвижимости и привести все свои документы в надлежащий правовой порядок. Это если очень кратко. Подробнее проконсультировать по вопросам недвижимости всегда готовы специалисты кадастровой палаты на личных приемах, приходите, будем рады помочь.
Упрощенный порядок регистрации каким-то образом касается иных объектов на земельных участках под жилье, сады, огороды? Например, если я построю баню или теплицу, что из этого я смогу зарегистрировать.
Во-первых, регистрации подлежат только объекты капитального строительства, то есть те, которые имеют прочную связь с землей, фундамент. Такие объекты нужно регистрировать. Во-вторых, эти объекты считаются вспомогательными и по ним как таковая процедура упрощения не требуется, так как они регистрируются без каких-либо разрешений. Главное требование для регистрации — наличие на участке уже оформленного жилого или садового дома. При этом, если вспомогательный объект построен на земельном участке для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства в населенном пункте или на садовом участке, то изготовление проектной документации не требуется, всё оформляется по техническому плану и декларации.
Что делать собственникам, чьи земельные участки не имеют точных сведений о местоположении границ в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и права на которые не зарегистрированы (возникли до февраля 1998 года), если на их участках может быть начато строительство объектов федерального, регионального или местного значения?
Все такие участки обязательно должны пройти процедуру межевания. В этом случае они будут отображаться на публичной кадастровой карте, и тогда любой государственный орган, планирующий строительство объектов, будет знать, у кого эти земельные участки изымать и кому давать компенсацию. Поэтому, если границы участка до сих не определены, собственник должен озаботиться данным вопросом, пригласив для этой работы кадастрового инженера. Это как минимум поможет избежать возможных судебных споров.
Какие в Нижегородской области чаще всего возникают проблемы с согласованием границ участков?
Проблемы могут возникнуть, если не получается найти собственника соседнего участка, подлежащего межеванию. К сожалению, далеко не все собственники вносят в ЕГРН сведения о своем контактном адресе. Если его нет, то кадастровый инженер в рамках законодательства может подать объявление об изменении границ участка в газету. Если после этого в течение определенного периода времени не поступит никаких возражений от правообладателя участка, то межевание считается выполненным. Были инциденты, когда собственники постфактум узнавали об изменении границ, и эти изменения были не в их пользу. Теперь уже им приходилось заказывать свое межевание, экспертизу и идти в суд. Вот почему важно вносить сведения об адресе в ЕГРН.
Что сделать для быстрого исправления реестровой ошибки?
Чтобы быстро исправить реестровую ошибку, нужно заказать межевой план. Это платная услуга. Работы выполнит кадастровый инженер. Срок исправления в этом случаев составит 5 рабочих дней после подачи документов в МФЦ.

Существует также бесплатный вариант — когда ошибка выявляется управлением Росреестра. В этом случае вся процедура может занять до полугода. Сначала мы подготовим заключение либо о невозможности исправления, либо отчет, на основании которого Росреестр примет решение и уведомит об этом собственника. С этого момента дается три месяца, в течение которых владелец участка может принести на исправление межевой план. Если он этого не сделает, то регистрационный орган просто внесет изменения.
В завершении беседы, на что бы вы порекомендовали гражданам обращать внимание при покупке земельных участков для строительства или покупке квартиры? Какие риски существуют и как их избежать?
Если разбираться в вопросе, то все не так сложно и опасно. Но чтобы уберечь себя от недобросовестных участников рынка недвижимости, в начале переговоров по сделке, по покупке жилья, стоит убедиться в законности оформления объекта, в отсутствии каких-либо обременений, ограничений, будь то аренда, запрещение регистрации, ипотека, рента или охранные зоны, сервитуты, зоны с особыми условиями использования территорий — природоохранные, прибрежные, авиационные. Работу по внесению в реестр границ таких зон ведем мы, Кадастровая палата, и узнать о наличии таких обременений вы можете, запросив выписку об объекте недвижимости. В ней будет рассказано все об объекте, который вас интересует. Обращаю ваше внимание, что выписка действительна на момент ее формирования, поэтому заказывать ее лучше перед самой сделкой. Кроме того, вы можете обратиться к нам за подготовкой аналитической информации по объекту. Мы всегда рады помочь. Сфера недвижимости очень чувствительна не только для граждан, но и для юридических лиц, органов власти и в целом для всех пользователей и собственников. Поэтому относитесь к документам и сделкам ответственно.